Inzicht in extra kosten bij aankoop woning

GORREDIJK Iedereen die een woning koopt, krijgt meer kosten op zijn bordje dan alleen de aankoopsom. De bijkomende kosten liggen echter lager dan vaak wordt gedacht. Ook zijn er regelmatig misverstanden over wat je nu wel en wat je niet met een hypotheek kunt meefinancieren. Enkele feiten op een rij.

Het was in het verleden vaak een eenvoudig rekensommetje; bij de aankoop van een woning moest je nog circa tien procent aan bijkomende kosten optellen. “Dat is nu duidelijk minder”, vertelt Jacob Heida, hypotheekadviseur bij Van Campen & Dijkstra in Gorredijk. “Dat heeft onder andere te maken met de forse prijsstijging van de woningen, daardoor zijn de bijkomende kosten relatief gezien lager.” Bovendien is er verschil tussen starters en doorstromers, vult zijn collega Eelke Veenstra aan. “Starters moeten rekenen met circa 7.000 euro aan kosten.” Heida en Veenstra zetten de verschillende kosten op een rijtje.

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een woning geldt normaal een overdrachtsbelasting van 2% van de aankoopwaarde van de woning. Bij een woning van 350.000 euro, betaal je dus 7.000 euro belasting. Wie echter voor het eerst een woning koopt en jonger dan 35 jaar is, hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat scheelt dus een fiks bedrag. Dit geldt ook voor jonge doorstromers tot 35 jaar, zolang ze bij de eerdere woning geen gebruik hebben gemaakt van deze regeling. Het 0%-tarief voor overdrachtsbelasting geldt alleen voor woningen tot 510.000 euro. Wie een tweede woning koopt, betaalt fors meer overdrachtsbelasting. Voor beleggingspanden en vakantiewoningen geldt een tarief van 10,4%.

Taxatiekosten

Om bij de aankoop van een woning een hypotheek af te kunnen sluiten is altijd een taxatie nodig. De taxatiekosten liggen op 700 tot 800 euro. Er zijn goedkopere varianten, zoals een desktoptaxatie (circa 95 euro), een taxatie vanachter het bureau. Die taxatie is minder nauwkeurig, waardoor financiers maar tot 90% van deze taxatie financieren. Starters hebben vaak een honderd procent financiering nodig. Voor doorstromers ligt dat anders, zij nemen vaak de overwaarde vanuit een eerdere woning mee.

Notariskosten 

De aankoop van een woning kan niet zonder tussenkomst van de notaris. Voor het opmaken van de hypotheek- en leveringsaktes, inclusief de kosten voor het kadaster, rekent een notaris vaak 1.200 tot 1.300 euro. Sommige woningen worden ‘vrij op naam’ verkocht. Dan zijn de notariskosten voor rekening van de verkoper. Bij de meeste woningen geldt echter ‘kosten koper’.

Advies en hypotheekkosten 

De hypotheekadviseur brengt kosten in rekening voor de bemiddeling met de hypotheekverstrekker en voor eventueel ander advies rond de aankoop van de woning. Deze kosten kunnen sterk variëren, afhankelijk van de hoeveelheid werk die de adviseur moet verrichten. Voor starters is het vaak sneller te regelen dan voor doorstromers en ondernemers. Starters moeten rekenen op minimaal 2.395 euro. Voor de andere groepen ligt dit bedrag dus hoger, vaak worden daar vooraf afspraken over gemaakt.

NHG-kosten

Voor woningen tot een aankoopwaarde van 435.000 euro is het mogelijk een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aan te vragen. Dit geeft de hypotheekverstrekker extra zekerheid wanneer de hypotheeknemer zijn verplichtingen niet meer kan voldoen. De hypotheekverstrekkers vertalen die extra zekerheid in een lagere hypotheekrente, het scheelt circa 0,4%. Voor het afsluiten van de NHG-garantie wordt eenmalig 0,6% van de hypotheeksom aan kosten in rekening gebracht.

Wat kun je meefinancieren? 

Door aangescherpte regels is de maximale hypotheek voor een woning lager dan in het verleden. Dat betekent dat de koper over een spaarpotje moet beschikken, bijvoorbeeld voor de bijkomende kosten van de aankoop van een woning.

Maximale hypotheek

De maximale hypotheek is sinds een aantal jaren wettelijk vastgelegd op 100% van de marktwaarde, waarbij de marktwaarde gelijk is aan de taxatiewaarde. Wanneer de koper direct wil investeren in de verduurzaming van de woning, dan is de hypotheek maximaal 106% van de marktwaarde van de woning. Bij een woning van 300.000 euro is dan bijvoorbeeld 18.000 euro beschikbaar voor verduurzaming. Dat extra geld krijgt de koper niet ‘in het handje’; het komt in een depot en wordt dus pas uitbetaald wanneer de investeringen ook daadwerkelijk zijn gedaan.

Hoeveel iemand daadwerkelijk kan lenen, de leensom, is afhankelijk van de persoonlijke situatie. Voor starters zijn er nu extra mogelijkheden. Dat geldt ook voor de aankoop van een energiezuinige woning (bijvoorbeeld label A+). Doordat de energiekosten dan lager zijn, mogen de hypotheeklasten iets hoger zijn. Ook als de koper zijn huis gaat verduurzamen, kan hij hiervoor meer lenen.

Taxatiewaarde

De taxatiewaarde speelt een belangrijke rol bij de hypotheek. Ligt de vraagprijs boven de taxatieprijs, dan is het niet mogelijk het verschil mee te financieren. Datzelfde geldt bij overbieden. Wanneer de koper om de woning te kunnen bemachtigen meer biedt, dan moet het verschil uit eigen zak worden betaald, dat kan niet worden meegenomen in de hypotheek. Dat is vooral opletten voor starters. Het bieden onder voorbehoud van financiering is daarom belangrijk. Een aankoopmakelaar kan de bieder behoeden voor onverantwoorde biedingen. De kosten van een aankoopmakelaar zijn daarmee eenvoudig terug te verdienen.

Eigen buffer

Bij de aankoop van een woning, komen vaak ook nog kosten voor het woonklaar maken van de woning (verf, behang en inrichting). Volgens de hypotheekadviseurs van Van Campen & Dijkstra is voor starters een buffer van 10.000 tot 15.000 euro voldoende om de kosten te dekken die niet via een hypotheek zijn te financieren.

Steun ouders

De afgelopen jaren hadden ouders fiscaal ruime mogelijkheden om hun kinderen financieel te ondersteunen bij bijvoorbeeld de aankoop van een woning. Deze zogenaamde ‘jubelton’ is nu verleden tijd. Ouders kunnen hun kinderen nog wel ondersteunen met een eenmalige of een jaarlijkse belastingvrije schenking. Kinderen geld lenen in de vorm van een lening met rente en aflossing, biedt geen voordelen meer. De gedachte ‘wat je elders leent hoef je niet bij de bank te lenen’ gaat niet meer op. Hypotheekverstrekkers rekenen deze financiële verplichtingen mee in het bepalen van de leensom, waardoor de leen- som lager wordt.

Hypotheekweken en woonevent

De maanden maart en april staan bij Van Campen & Dijkstra in het teken van hypotheken. Eelke Veenstra: “Begin april organiseert de NVM weer de Open Huizen Dag; met onze hypotheekweken springen wij daarop in. Wij kijken graag naar de mogelijkheden die iemand heeft voor het kopen van een woning of het verduurzamen of verbouwen van de huidige woning.” Dat kan onder andere op dinsdagavond 2 april wanneer Van Campen & Dijkstra samen met Sierd Moll Makelaars en Van Dijk Notariaat weer een woonevent organiseert. Tussen 19.00 uur en 21.00 uur kan iedereen zonder afspraak met vragen over wonen of hypotheken langskomen op de Brouwerswal 1.
vancampendijkstra.nl