Hypotheken: Goed om te weten
Thema Week van het geld De hypotheek op de eigen woning is voor veel mensen een belangrijk onderdeel van de privéfinanciën. Maar eenmaal afgesloten blijft de aandacht voor de hypotheek vaak beperkt tot de maandelijkse betaling van rente en eventuele aflossing. Op deze pagina een paar aandachtspunten uit de dagelijkse praktijk van een hypotheekadviseur. Goed om te weten.Lagere rente door hogere WOZ-waarde
Gemeenten hebben de WOZ-waarden voor woningen weer verhoogd. Dat betekent aan de ene kant een iets hogere OZB-aanslag. Maar een waardeverhoging van de eigen woning kan ook een gunstige invloed hebben op de hypotheeklasten. Dat heeft te maken met de opbouw van de te betalen hypotheekrente. In geval van een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie bestaat deze altijd uit een basisrente, aangevuld met opslagen. De hoogte van de opslagen is afhankelijk van de risico’s die de bank loopt en heeft onder andere te maken met de hoogte van de financiering. Stel dat de waarde van de woning bij aankoop 200.000 euro was en dat daar destijds ook een hypotheek van 200.000 euro voor is afgesloten. Deze 100-procentfinanciering zorgt voor een extra opslag op de basisrente. Stel dat dezelfde woning nu 250.000 euro waard is, dan is daarmee de financiering verlaagd tot 80 procent. Sommige banken zijn dan bereid ook een deel van de opslag te laten vervallen. Dat kan tienden van procenten schelen.Het te behalen voordeel hangt wel af van de hypotheekvoorwaarden. Sommige banken verlagen de opslag automatisch, andere banken doen het alleen op verzoek. En er zijn ook banken die deze mogelijkheden alleen bieden op de in de hypotheek vastgelegde datum van renteherziening. Het is dus belangrijk om hiervoor de voorwaarden te bekijken.
Lagere lasten door rentemiddeling
De hypotheekrente is nog steeds laag. Niet iedereen profiteert daarvan, bijvoorbeeld omdat in het verleden een hypotheek is afgesloten met een fors hogere rente voor een langdurige rentevaste periode. Het is altijd mogelijk om onder deze afspraak uit te komen, maar dat gaat vaak gepaard met een boete. En hoe langer de looptijd nog is, hoe hoger de boete.Toch kan het interessant zijn om er eens een rekensom aan te wagen. Het te behalen voordeel hangt natuurlijk altijd af van de looptijd van de rente en het renteverschil. Bij een aanzienlijk renteverschil kan het openbreken van een hypotheek naast financieel voordeel ook zekerheid geven. Door binnen de bestaande hypotheek nieuwe renteafspraken te maken, is het mogelijk de lagere rente voor een langere tijd vast te leggen.
Is de boete hoog en niet direct op te hoesten, dan is het mogelijk de boete in een aangepaste hypotheek mee te financieren. Daarnaast is het bij veel banken mogelijk rentemiddeling aan te vragen. De te betalen rente bestaat dan uit een gewogen gemiddelde van de rente in de oude overeenkomst en de nieuwe afspraken. Liep bijvoorbeeld in een oude overeenkomst de rente van 6 procent nog zeven jaar en is het mogelijk nieuwe renteafspraken te maken voor 3,5 procent gedurende vijftien jaar, dan is de nieuwe gewogen rente 7x (6,0 - 3,5) + (15 x 3,5) gedeeld door 15 = 4,67procent. Daar komen dan nog toeslagen bij voor de herfinanciering van de boete en vaste opslag voor de rentemiddeling. De uitkomst van deze rekensom bepaalt uiteindelijk of rentemiddeling aantrekkelijk is. Het kan een optie zijn voor mensen die krap zitten of die gebruik willen maken van de lage rentestand. Deze constructie is niet handig wanneer er plannen zijn om te verhuizen. Bij verkoop vervalt over het algemeen de boete in de hypotheek.
Starterslening
De gemeente Opsterland biedt starters op de woningmarkt via een starterslening een extra stukje financiering. De hoogte van de starterslening is maximaal 30.000 euro en staat open voor iedereen die voor het eerst een woning koopt vanaf een leeftijd van 18 jaar. De maximumkoopsom of de bouwsom van een nieuwe woning mag niet hoger zijn dan ruim 188.000 euro. De grens bij een nieuwe woning die CO2-neutraal is, ligt op 217.000 euro. De starterslening kan net dat laatste stukje financiering zijn die nodig is om een huis te kopen. Stel dat de aankoop van de woning 150.000 euro bedraagt, maar dat op basis van het inkomen een hypotheek bij de bank maximaal 120.000 euro is. Dan kan de starterslening de aankoop toch mogelijk maken.Een starterslening is de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij. Na drie jaar is het mogelijk deze periode, onder voorwaarden en na een hertoets, nog eens met drie jaar te verlengen. Aan de starterslening is wel een inkomenstoets verbonden, kijk hiervoor op www.svn.nl. De gemeente Opsterland heeft voor startersleningen een maximumbudget beschikbaar. De gemeente Heerenveen kent geen starterslening.
De risico’s van aflossingsvrij
Aflossingsvrije hypotheken waren lang populair en dus hebben veel mensen nog een dergelijke hypotheek. Hoewel de naam anders doet vermoeden moet ook een aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd worden afgelost. Veel van deze hypotheken lopen af rond de pensioendatum. Het is belangrijk om hier op tijd bij stil te staan. Herfinanciering van de hypotheek is mogelijk, maar gebeurt dit minder dan tien jaar voor het bereiken van de pensioenleeftijd, dan kijkt de bank ook naar het pensioeninkomen. Is het pensioeninkomen te laag, dan is herfinanciering wellicht niet mogelijk. Is dat het geval, dan moet de hypotheek worden afgelost uit eigen middelen of uit verkoop van de woning. Let daarom op de datum van tien jaar voor pensionering. Een maand te laat kan al grote financiële gevolgen hebben.Een aflossingsvrije hypotheek kan ook aflossingsvrij worden verlengd, maar wel voor maximaal 50 procent van de waarde van de woning. Een hypotheek volledig aflossen is niet altijd verstandig. De hypotheekrenteaftrek voor de belasting vervalt dan. Bovendien zit dan al het geld in bakstenen en kan het eigen geld bijvoorbeeld niet worden gebruikt voor het aanpassen van de woning.
Deze pagina is tot stand gekomen in samenwerking met Christiaan Schipper van Hypotheek House Gorredijk.
