Thema Wonen
De historisch lage hypotheekrente zet veel woningeigenaren aan het denken. Wat moeten ze doen? Hoe kunnen ze gebruikmaken van deze situatie? Hypotheekadviseur Girbe Hollemans van GH Verzekeringen & Hypotheken in Gorredijk geeft inzicht in een aantal mogelijkheden. Voor het eerst biedt een bank tienjarige hypotheken aan tegen een rente die lager ligt dan 1 procent. Het was vorige week groot nieuws. Deze rentes liggen heel wat lager dan de rente die woningeigenaren tien à vijftien jaar geleden voor langere tijd afsloten. Zij betalen nog 4 tot 5 procent rente. Wat zijn de mogelijkheden om te profiteren van deze situatie? We nemen een voorbeeldsituatie om de systematiek uit te leggen. Uitgangspunt is een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro voor een woning met een waarde van 350.000 euro. Het rentepercentage is 5% en ligt nog vijf jaar vast. De bruto maandlasten zijn daardoor 833,33 euro.
Optie 1: niets doen
Laat de bestaande hypotheek ongemoeid. De komende vijf jaar betaalt u 5% rente per jaar, in totaal 50.000 euro.
Optie 2: rente afkopen
Maak met de bank nieuwe afspraken, bijvoorbeeld een rentevaste periode van 15 jaar voor 1,4% rente. De bruto maandlast daalt dan naar 233,33 euro. De bank legt echter wel een boete op voor gederfde rente-inkomsten in de vijf resterende jaren van de oorspronkelijke hypotheek. Stel dat de vijf jaar vaste hypotheekrente nu 1,06% bedraagt. De bank loopt dan 3,94% rente mis. Keer vijf jaar is dat een boete van 19,7%. Veel hypotheken kennen een boetevrije aflossing van 20%. De bank rekent de boete over het restant, in het voorbeeld 160.000 euro. De boete is dan 31.520 euro. Hollemans: “Dat is veel geld en dat moet je wel beschikbaar hebben. Aan de andere kant levert een spaarrekening nu ook geen rendement op en bespaar je in dit voorbeeld in vijf jaar 18.480 euro rente.”
Optie 3: rentemiddeling
Een alternatief voor optie 2, maar in plaats van de boete direct te betalen, smeer je de boete uit over de nieuwe rentevaste periode (15 jaar). De bruto maandlasten zijn dan 408,44 euro. Dit is opgebouwd uit 233,33 euro (1,4% rente) plus 175,11 euro boete (31.520 euro gedeeld door 180 maanden). Het maandelijkse voordeel ten opzichte van nu is 424,44 euro. Hollemans: “Deze methode is in het verleden vaak toegepast, maar is nog maar bij een beperkt aantal banken mogelijk.”
Optie 4: woning verkopen
Bij verkoop van de woning vervalt de bestaande hypotheek zonder dat er sprake is van een boete. Stel de woning wordt verkocht voor 350.000 euro en de nieuwe woning kost 400.000 euro. De nieuwe hypotheek bedraagt dan 250.000 euro. Hiervan kan 200.000 euro aflossingsvrij zijn. Bij 1,4% rente (15 jaar) is de te betalen rente 233,33 euro per maand. Financiering van de overige 50.000 euro bestaat uit een annuïteitenhypotheek (rentevast 15 jaar, aflossing 360 maanden). Dit deel kost maandelijks 170,17 euro. Samen zijn de bruto hypotheeklasten dan 403,50 euro. Hollemans: “Een andere woning voor de helft van de maandlasten. Maar vergeet niet dat er bij een verhuizing behoorlijke bijkomende kosten zijn.”
Advies op maat
Hollemans: “Bovenstaande berekeningen geven inzicht in de systematiek. De berekende lasten zijn bruto lasten. Wat individueel, na belastingteruggave, aan netto maandlasten overblijft hangt af van ieders persoonlijke situatie en eventuele bijkomende voorwaarden in de bestaande hypotheek. Voor een exacte berekening is een advies op maat nodig.” ghvh.nl
Verzilverlening
Oudere woningeigenaren hebben vaak een kleine hypotheek en dus een hoge overwaarde op hun woning. Kortom: het vermogen zit in de stenen. Veel banken bieden een zogenaamde verzilverlening die deze overwaarde te gelde brengt. De eigenaar krijgt dan uit de overwaarde een aanvulling op maandelijkse inkomsten (AOW plus eventueel aanvullend pensioen). De overwaarde op de woning daalt daardoor, dus bij verkoop van de woning blijft er dan uiteindelijk minder over.
