Meer transparantie rond bouwplannen
NieuwsGORREDiJK Het is voor gemeenten sinds eind 2021 niet meer mogelijk om grond of een gebouw een-op-een aan een partij te verkopen. Een uitspraak van de Hoge Raad, het zogenaamde Didam-arrest, vraagt om aangepaste procedures. Dat heeft ook gevolgen voor initiatieven uit de mienskip.
Het bouwen van een appartementencomplex aan de Schoolstraat in Jubbega. Het plan Koningshof voor ouderen in Beetsterzwaag. Beide projecten liepen vorig jaar vertraging op als gevolg van het Didam-arrest. Deze uitspraak van de Hoge Raad zorgde voor veel onduidelijkheid en onzekerheid bij gemeenten en provincies. Het leidde links en rechts in het land ook tot beslissingen waar de rechter zich weer over mocht buigen. En ook deze juridische uitspraken zorgen soms weer voor nieuwe onduidelijkheden.
Gelijkheidsbeginsel
Waar draait het om? Centraal in het Didam-arrest staat het gelijkheidsbeginsel, volgens de Hoge Raad een van de beginselen van behoorlijk bestuur. Het hoogste rechtsorgaan vindt dat dit ook geldt wanneer een overheid zoals een gemeente of provincie grond of een gebouw wil verkopen. Dat mag niet een-op-een aan een partij gebeuren, ook anderen moeten de kans krijgen hun interesse te tonen. En zijn er meer geïnteresseerden dan is een vorm van aanbesteding nodig, waarin de overheid de plannen aan heldere criteria moet toetsen. Kortom: de transparantie neemt toe.
Het zijn geen nieuwe spelregels, ze werden in de praktijk alleen niet altijd even goed toegepast. Er was een grijs gebied. Het kwam voor dat projectontwikkelaars goede banden met een gemeente hadden, al vroeg in het proces betrokken waren, meedachten en uiteindelijk het plan mochten realiseren. Zonder dat anderen ook de kans kregen.
Dat kan in veel gevallen niet meer, al zijn er ook nu nog uitzonderingen. Gemeenten en provincies hoeven geen mededinging toe te staan als bij voorbaat vaststaat of als er redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor aankoop. Maar deze onderbouwing moet altijd openbaar gemaakt worden, waarbij andere partijen de mogelijkheid krijgen te reageren en bezwaar te maken.
Reint-Jan Auwema, projectontwikkelaar bij Van Wijnen Noord, noemt als voorbeeld een situatie waarin een gemeente en een projectontwikkelaar ieder een stuk grond bezitten die naast elkaar liggen. “Dan is het te beredeneren dat deze projectontwikkelaar voor een mooier eindresultaat kan zorgen, dan wanneer een andere ontwikkelaar wordt ingeschakeld.”
Gemeenten hielden vorig jaar alle lopende plannen tegen het licht. Waar nodig volgde publicatie. In veel gevallen meldde zich geen alternatieve partij en kon alles verder zoals gepland. Maar in Beetsterzwaag bij het plan Koningshof op de locatie van de voormalige school De Trime waren er wel meer belangstellenden.
Blauwdruk voor plan De Koningshof in Beetsterzwaag
Heldere criteria
Voor toekomstige plannen met gemeentegrond is het dus aan een gemeente om duidelijke, transparante procedures op te stellen. Een optie kan zijn om vooraf in een bestemmingsplan alle randvoorwaarden op te stellen en dan ontwikkelaars om ideeën te vragen die aan deze voorwaarden worden getoetst. Die voorwaarden kunnen ruim of strak zijn.
Het is volgens Auwema nu aan gemeenten om ontwikkelaars zodanig uit te dagen dat ze met goede plannen komen. “Het is wel belangrijk dat deze plannen vervolgens aan heldere criteria worden getoetst. Verliezen is nooit leuk, maar zeker niet als het als gevolg van niet-objectieve criteria gebeurt. Maar het is nog beroerder wanneer gemeenten tot op detail voorschrijven wat je moet doen.”
De gemeente Opsterland stimuleert graag projecten van onderop, vanuit de mienskip. Het Didam-arrest heeft ook voor dergelijke projecten gevolgen. Volgens wethouder Anko Postma is het, wanneer gemeentegrond in het spel is, nodig het proces in meerdere stappen op te knippen. “De spelregels worden anders. We moeten nu eerst samen met het dorp of de initiatiefnemers kijken wat wel en niet mogelijk is. Daarna duidelijke randvoorwaarden opstellen en dan via de openbaarheid kijken welke externe partijen interesse hebben een plan te realiseren.”
Wethouder Hedwich Rinkes van de gemeente Heerenveen is vooral blij met het eerlijkere speelveld en de transparantie als gevolg van het Didam-arrest. “Het is nu aan de gemeente om in een vroeg stadium duidelijk te maken wat we willen en aan welke randvoorwaarden partijen moeten voldoen en hoe we plannen beoordelen. In principe moet het ons als gemeente niet uitmaken welke projectontwikkelaar aan de slag gaat.”
Voor projectontwikkelaars betekent de uitwerking van het Didam-arrest dat ze goed moeten kiezen aan welke projecten ze meedoen. Bij meer transparantie is de kans groter dat meerdere partijen meedoen en dus neemt ook de kans toe dat een ander wint. Sjoerd Eppinga van projectontwikkelaar AAPEX uit Frieschepalen ziet in de nieuwe situatie voordelen. “Wy binne noch in jong bedriuw. Lytsere lokale partijen krije no mear kâns, mar meidwaan kostet wol jild, dus moat je goed kieze wêr’t je op ynsette.”