Woningcorporatie Elkien zet meer in op leefbaarheid

HEERENVEEN Huurders met een sociale band met een dorp krijgen meer kans op een huurwoning in eigen dorp. Dat is de kern van de pilot ‘gerichte toewijzing’, waarmee woningcorporatie Elkien binnenkort wil starten. Bedoeld als steuntje in de rug voor de leefbaarheid in de dorpen.

Nog niet zo lang geleden richtte Elkien zich vooral op de steden en de grotere dorpen. Maar dat is beleid is aangepast, vertelt Peter van de Weg, bestuurder bij Elkien. “We kijken nu meer naar wat de mogelijkheden zijn voor onze doelgroep in een dorp. En we hebben daarbij meer oog voor de leefbaarheid.” 

Een woning is namelijk meer dan een hoop stenen met een dak, vult zijn collega-bestuurder Chantal Droste aan. “Bij het thuisgevoel speelt ook de woonomgeving een rol. En we zien en horen  hoe de leefbaarheid in de dorpen onder druk staat. Wij hebben gekeken hoe Elkien binnen de mogelijkheden aan een oplossing kan bijdragen.”

Sociale band

De pilot, met een duur van twee jaar, is daarvan het resultaat. In de helft van de vrijkomende woningen in een dorp is niet alleen de inschrijfduur bepalend voor toewijzing, maar ook de sociale band met een dorp. “Het geldt onder andere voor mensen die zes van de afgelopen tien jaar in het dorp hebben gewoond. Zo krijgt de jeugd van het dorp extra kansen.” 

De pilot gaat lopen in 36 dorpen, waaronder ook een flink aantal in Opsterland. Zodra alle seinen op groen staan, wordt bekend welke dorpen dit zijn. Droste: “Dit voorrang geven aan mensen uit het eigen dorp is juridisch getoetst, het mag.” De pilot draagt ook bij aan het verder verlagen van de zoekduur naar woningen, verwacht Droste. Die wachttijd is bij Elkien voor woningen in Opsterland relatief kort, gemiddeld twintig maanden. Dat is bijna een jaar korter dan de gemiddelde wachtduur bij Elkien. “Nu blijven mensen op de lijst staan omdat ze niet die woning in het dorp krijgen waar ze graag willen wonen. Met de gerichte toewijzing moet dat verbeteren.” 

In Opsterland is volgens Droste geen sprake van extra druk van statushouders of andere mensen met een urgente status. Opsterland huisvest op dit moment meer statushouders dan het volgens de normen moet doen en combineert dat dus met een relatief korte zoekduur.

Dip in doorstroming

De zoekduur is in 2022 licht toegenomen. De doorstroming van de woningen laat vorig jaar namelijk een dip zien. De mutatiegraad, het aantal woningen dat per jaar een andere bewoner krijgt, is gedaald naar 8%. Terwijl het ook 12% is geweest. Droste: “De exacte reden van deze ontwikkeling is niet bekend, maar het zou een na-ijleffect kunnen zijn van de coronacrisis, waardoor iedereen wat voorzichtiger is geworden.” 

Elkien investeert ook de komende jaren vooral in de eigen woningvoorraad, in Opsterland bezit de corporatie 2.151 woningen. Van de Weg: “Er is al veel geïnvesteerd in verduurzaming. Maar circa 300 woningen hebben nog een E-, F- of G-label. Deze woningen worden nu met voorrang aangepakt.” Landelijk is bepaald dat dit voor 2028 klaar moet zijn. 

Elkien streeft gemiddeld naar een B-label. Te bereiken door bijvoorbeeld te investeren in de gevel, het dak of de vloer. Dat er al veel is gebeurd, staaft Van de Weg met cijfers. Ruim 80% van de woningen heeft een C-label of hoger, 53% van de woningen heeft een label B, A of A++. “En wanneer het niet loont om te investeren komt sloop en nieuwbouw in beeld. Veel bewoners zien dat wel zitten, mede door de energiecrisis.” 

In Gorredijk is bijvoorbeeld recent een deel van de woningen in de Compagnonsstrjitte vervangen door nieuwbouw. In Beetsterzwaag is aan de Molenlaan inmiddels een deel van de woningen gesloopt voor nieuwbouw. De woningverbetering gaat gepaard met grote investeringen. Uitbreiding met nieuwe woningen in uitbreidingsplannen verwacht Van de Weg de komende jaren dan ook niet.

De focus op de bestaande woningen betekent niet dat Elkien geen woningen meer verkoopt, al is dat wel fors minder dan in het verleden. “Toen was het beleid om vooral te concentreren in de grote dorpen, waardoor het bezit in kleinere dorpen uiteindelijk werd afgebouwd. Nu kijken we per dorp wat nodig is. Met de ambitie om het totaal aantal woningen ongeveer gelijk te houden. Wordt er wel verkocht, dan wordt elders bijgebouwd.” De ruimere verkoop uit het verleden heeft wel haar sporen nagelaten. Er zijn aangebroken blokken, zoals Elkien dat noemt: sommige huizen zijn van de corporatie, andere van de bewoners. “Dat is een lastige constructie bij de verduurzamingsoperatie.”

Deels huurverlaging

Bij de woningbouwcorporaties zat er jarenlang een grote rem op investeringen door de landelijk opgelegde verhuurdersheffing. Corporaties moesten fors geld afstaan, nadat een aantal corporaties in financiële problemen kwam door te grote risico’s. “We moesten terug naar de oorsprong, naar de sociale huur. Dat was op zich goed”, aldus Van de Weg. “Maar we zijn blij dat de verhuurdersheffing nu verleden tijd is. Daar zijn wel landelijke prestatieafspraken voor teruggekomen. Er is meer geld beschikbaar, maar de minister koppelt dat aan hoge ambities.” 

De aandacht voor de sociale huisvesting krijgt extra nadruk door een recent door de Kamer aangenomen wet waardoor de corporaties aan mensen met een inkomen tot 120% van het minimum maximaal 575 euro huur per maand mogen betalen. “Dat betekent voor een deel van de huurders een huurverlaging. Dat gun ik ze van harte, maar het snoept wel geld af van onze investeringscapaciteit.” In Op- sterland verwacht Droste dat de huurverlaging geldt voor tien tot twintig procent van het aantal woningen. Van de Weg: “Voor het eerst worden huren gemaximeerd door het inkomen.” Dat mensen voor vergelijkbare woningen andere huren betalen is niet nieuw. De verschillen ontstonden nu echter op basis van hoelang mensen al in de woning woonden.”